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多重高压悬顶房企边抓回款边抱团

发布时间:2021-10-20 11:20:30 阅读: 来源:锯床厂家

多重高压悬顶 房企边抓回款边抱团

多重高压悬顶 房企边抓回款边抱团

摘要

行业整体规模增长放缓、市场面临下行压力已成为长期命题,叠加“三条红线”、土地“两集中”政策,对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战,抱团取暖已成为行业共识。近期热点城市陆续集中供地,杭州、北京率先开拍,福州、青岛、深圳等紧随其后,全国重点土地市场异常热闹。截至目前,今年共12个城市完成首批集中供地,395宗地成交超过5500亿元。其中,不少地块以高溢价成交,房企盈利空间大幅压缩,但开发商拿地热情不减,使资金需求进一步增大。

专家认为,房企融资三条红线,加上重点城市集中供地,对房企现金流的统筹调度和管理提出更高要求,房企更加注重回款效率。同时,多模式合作拿地成为行业共识。

业内人士表示,热点城市同时段大批量集中供地,意味着房企在集中拿地的过程中需缴纳高额的保证金及土地出让金,可能在短时间内占用大量货币资金,这对房企的融资能力提出更高要求。

贝壳研究院数据显示,今年1月至4月房企境内外债券融资累计约3977亿元,同比微增1%。其中,境内发债较去年同比上升18个百分点;境外发债折合人民币约1257亿元,同比下降约36%。Wind数据显示,截至5月20日,今年房企发行美元债共81笔,合计238.9亿美元,同比下降约14%。

贝壳研究院认为,三道红线政策效果逐渐显现,当前房企运营以降负债为目标,发债规模增长放缓。预计二季度房企债券融资规模将出现阶段性波动,但波动幅度不会太大。

集中拿地对房企的现金流管理能力构成重大挑战。业内人士说,目前整个地产行业进入降负债、降杠杆的阶段,房企需要更多通过项目销售回款来补充资金。

抓回款已成为相当多房企的工作重点。国家统计局日前发布数据显示,1月至4月,房地产开发企业到位资金63542亿元,同比增长35.2%;比2019年同期增长21.1%,两年平均增长10.1%。其中,定金及预收款24362亿元,增长74.1%;个人按揭贷款10738亿元,增长41.3%。华泰证券点评称,房企销售回款顺畅,有力支持了到位资金。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,三条红线政策的落地,集中供地的实施,使现金成为企业运转的生命线。

在促回款方面,丁祖昱建议,首先,应把握营销节点,通过积极创新的营销策略来提振销售,利用专项折扣激励购房者加大首付款比例。其次,从企业内部入手,实现管理和绩效的挂钩,借助信息化方式加强回款管控。再次,企业需积极寻求外部合作,加强与银行等金融机构沟通,提高购房尾款的回笼效率。

为缓解资金压力,多模式合作拿地成为房企新打法。

安信证券固收首席分析师池光胜称,在首轮集中供地中,较多地块由房企联合获取,部分城市在政策端也对联合拿地给予鼓励。

池光胜表示,当前房企间的合作主要有三种模式。一是头部企业和中小国企合作。在当前调控形势下,头部房企的诉求更多转变为改善报表、提升资产质量,重在做强。一些融资渠道相对顺畅的中小国企,仍有做大的需求,二者容易形成合作点,成为首批集中供地的重要参与者。如中海和国贸联合获取的厦门思明区地块,总价达到92.3亿元。二是强强联合。头部房企、有区域优势房企之间形成合力,减少非理性竞争,缓解获取高总价地块的资金压力。如金地+华润+保利联合体获取北京朝阳区地块,总价达50.9亿元。三是中型民企和国企合作。部分中型民企仍有一定的规模诉求,通过与国企合作实现扩张。例如较受关注的卓越+中交联合体在北京共获取2幅地块,总价达到86亿元。

丁祖昱称,行业整体规模增长放缓、市场面临下行压力已成为长期命题,叠加三条红线、土地两集中政策,对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战,抱团取暖已成为行业共识。

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